Glossaire SCPI
et fiscalité expatriés

Autorité française indépendante qui réglemente les marchés financiers et les acteurs qui y opèrent. Les sociétés de gestion de SCPI doivent disposer d'un agrément AMF pour commercialiser leurs fonds. Les Conseillers en Investissements Financiers (CIF) doivent être membres d'une association agréée par l'AMF. En cas de doute sur un acteur financier, le registre REGAFI (tenu par l'AMF et l'ACPR) permet de vérifier son statut.

Personne physique ou morale qui met en relation un client avec un prestataire financier en échange d'une rémunération. L'apporteur d'affaires ne fournit pas de conseil en investissement (ce qui nécessiterait le statut de CIF) — il se limite à la mise en relation. La convention d'apport d'affaires doit être écrite et le partenaire financier doit disposer de toutes les habilitations requises. C'est le cadre réglementaire dans lequel Expatrimonial opère.

Arrêt de la Cour de Justice de l'Union Européenne du 26 février 2015, qui a jugé incompatible avec le droit européen le fait d'appliquer les prélèvements sociaux français (CSG et CRDS) à des revenus de source française perçus par des personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre de l'UE ou de l'EEE. Depuis cette jurisprudence, les résidents de l'UE, de l'EEE et de la Suisse ne sont soumis qu'au prélèvement de solidarité (7,5%) au lieu du taux plein de 17,2%.

Contrat d'assurance vie émis par un assureur de droit luxembourgeois, commercialisable dans toute l'UE par liberté de prestation de services (LPS). Ses caractéristiques distinctives par rapport à une AV française : triangle de sécurité (ségrégation des actifs), super-privilège des souscripteurs, portabilité internationale (le contrat suit l'assuré dans tous ses pays de résidence successifs), et ticket d'entrée généralement à partir de 125 000€. Les distributions des SCPI logées dans un contrat AV luxembourgeois sont capitalisées sans fiscalité annuelle — l'imposition intervient uniquement au rachat.

Professionnel spécialisé dans la structuration et l'optimisation du patrimoine privé. Pour exercer légalement, il doit être inscrit à l'ORIAS (registre des intermédiaires) et détenir les habilitations requises selon les activités exercées : CIF (Conseiller en Investissements Financiers) pour les conseils en investissement, CJA (Courtier en Assurances) pour les contrats d'assurance, et/ou IAS (Intermédiaire en Assurance). Un CGP "spécialisé expatriation" doit maîtriser les conventions fiscales bilatérales, les règles de résidence fiscale et les contraintes LCB-FT spécifiques aux non-résidents.

Statut réglementé permettant de fournir des conseils à titre professionnel sur des instruments financiers, dont les parts de SCPI. Le CIF doit être membre d'une association professionnelle agréée par l'AMF (ANACOFI, CNCIF, CNCGP, La Compagnie des CGP…) et respecter des règles de conduite, de compétence et d'information du client. Contrairement à un simple apporteur d'affaires, le CIF peut fournir une recommandation personnalisée.

Traité international signé entre deux États pour éviter la double imposition des revenus et du patrimoine. Les conventions fiscales suivent généralement le modèle OCDE : elles attribuent le droit d'imposition entre les deux États et prévoient un mécanisme d'élimination de la double imposition (crédit d'impôt ou exemption). Pour les SCPI, l'article pertinent est généralement l'article 6 (revenus immobiliers), qui donne à la France le droit d'imposer les revenus de biens immobiliers situés en France. La convention ne couvre pas les prélèvements sociaux.

Prélèvement social au taux de 0,5%, créé en 1996 pour rembourser la dette de la Sécurité sociale française. Fait partie des prélèvements sociaux (PS) avec la CSG et le prélèvement de solidarité. Non applicable aux résidents UE/EEE/Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale étranger (arrêt De Ruyter).

Prélèvement social au taux de 9,2% sur les revenus du patrimoine (dont les revenus fonciers de SCPI), destiné à financer la Sécurité sociale française. Avec la CRDS (0,5%) et le prélèvement de solidarité (7,5%), elle forme les "prélèvements sociaux" de 17,2%. Les résidents UE/EEE/Suisse en sont exemptés (arrêt De Ruyter) ; ils ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5%.

Période qui s'écoule entre la date de souscription (réception des fonds par la société de gestion) et la date à partir de laquelle le souscripteur commence à percevoir des distributions. La plupart des SCPI appliquent un délai de jouissance de 3 mois (les parts portent jouissance le 1er jour du 4e mois suivant la souscription). Ce délai vise à éviter la dilution des revenus pour les porteurs existants. Il est stipulé dans les statuts de chaque SCPI et varie selon les sociétés.

Séparation des droits de propriété entre l'usufruit (droit de percevoir les revenus et d'utiliser le bien) et la nue-propriété (droit à la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit). Sur des parts de SCPI, le démembrement permet : (1) de transmettre la nue-propriété à ses héritiers à moindre coût fiscal, (2) d'acquérir des SCPI en nue-propriété à prix réduit (pas de revenus immédiats, mais reconstitution automatique de la pleine propriété à terme), (3) d'optimiser la base IFI (seul l'usufruitier est redevable de l'IFI sur les biens démembrés, en règle générale).

Zone regroupant les 27 États membres de l'Union Européenne plus l'Islande, la Liechtenstein et la Norvège (mais pas la Suisse). Les résidents de l'EEE bénéficient de la liberté de circulation des personnes, des capitaux et des services. En matière de prélèvements sociaux français, les résidents EEE bénéficient de la réduction issue de l'arrêt De Ruyter (PS à 7,5%). Note : le Royaume-Uni n'est plus membre de l'EEE depuis le Brexit (31 décembre 2020) mais un accord transitoire maintient temporairement la réduction PS pour certains résidents britanniques.

Loi américaine de 2010 (applicable depuis 2014) qui impose aux institutions financières étrangères de déclarer automatiquement à l'IRS (fisc américain) les comptes et investissements détenus par des "US persons" (citoyens et résidents fiscaux américains). En France, un IGA (accord intergouvernemental) FATCA a été signé en 2013. La quasi-totalité des sociétés de gestion de SCPI françaises ont choisi de ne pas se conformer à FATCA et refusent donc les souscripteurs US persons, car le coût de conformité dépasse largement la valeur commerciale de ce segment.

Déclaration obligatoire aux États-Unis (formulaire FinCEN 114) pour tout US person détenant un ou plusieurs comptes financiers étrangers dont la valeur totale dépasse 10 000 USD à un moment quelconque de l'année. Les parts de SCPI françaises détenues dans un compte-titres peuvent être concernées. Non-déclaration : pénalités de 10 000 USD par violation (jusqu'à 100 000 USD ou 50% du solde du compte pour violation intentionnelle).

Organisation intergouvernementale qui définit les standards mondiaux de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT). Le GAFI publie régulièrement des "listes" : liste noire (juridictions faisant l'objet d'un appel à l'action) et liste grise (juridictions sous surveillance renforcée). Les sociétés de gestion de SCPI utilisent ces listes pour définir leur politique d'acceptation des souscripteurs selon leur pays de résidence. Un résident d'un pays en liste noire ne peut pas souscrire de SCPI françaises.

Impôt annuel sur le patrimoine immobilier net, qui a remplacé l'ISF au 1er janvier 2018. Applicable dès que la base nette imposable dépasse 1 300 000€ au 1er janvier. Pour les non-résidents, seuls les actifs immobiliers situés en France entrent dans la base (Art. 964 CGI) — ce qui exclut l'immobilier étranger et les SCPI à 100% patrimoine hors France. Barème progressif de 0,5% à 1,5% selon les tranches.

Impôt français sur les revenus. Pour les non-résidents, les revenus de source française (dont les revenus fonciers de SCPI à patrimoine français) sont soumis à un taux minimum de 20% (Art. 197 A CGI) — sauf si le taux effectif global du contribuable (calculé sur l'ensemble de ses revenus mondiaux) est inférieur. La convention fiscale bilatérale entre la France et le pays de résidence peut prévoir des dispositions spécifiques, mais ne supprime généralement pas le droit d'imposition français sur les revenus immobiliers de source française.

Ensemble des procédures de vérification d'identité et de connaissance du client imposées aux institutions financières dans le cadre de la LCB-FT. Pour souscrire des parts de SCPI en tant que non-résident, le KYC requiert a minima : pièce d'identité valide, justificatif de domicile étranger, RIB du compte de virement, et déclaration de résidence fiscale. Pour les pays à risque élevé ou les montants importants, un KYC renforcé s'applique : justificatifs d'origine des fonds, relevés bancaires, etc.

Ensemble des obligations légales imposées aux acteurs financiers pour prévenir l'utilisation du système financier à des fins de blanchiment ou de financement du terrorisme. En matière de SCPI, la LCB-FT impose aux sociétés de gestion : l'identification et la vérification de l'identité des souscripteurs (KYC), l'évaluation du risque associé à chaque client (notamment selon le pays de résidence), la déclaration de soupçon à Tracfin en cas d'anomalie, et la surveillance continue des transactions. C'est pourquoi certaines SCPI refusent les résidents de pays considérés à risque élevé.

Personne physique dont le domicile fiscal n'est pas en France. Selon l'article 4 B du CGI, est domicilié fiscalement en France : (1) la personne dont le foyer ou le lieu de séjour principal est en France, (2) celle qui exerce en France une activité professionnelle non accessoire, (3) celle dont le centre de ses intérêts économiques est en France. À défaut de réunir l'un de ces critères, la personne est non-résident fiscal et n'est imposée en France que sur ses revenus de source française. La qualité de non-résident doit être attestée formellement auprès de chaque société de gestion de SCPI souscrite.

Registre officiel des intermédiaires financiers et d'assurance en France. Tout CGP, courtier, agent général ou mandataire exerçant une activité réglementée doit y être inscrit. Le numéro ORIAS est la première vérification à effectuer avant de confier sa situation patrimoniale à un professionnel. Vérification gratuite sur orias.fr.

Catégorie fiscale américaine (IRC sections 1291-1298) qui s'applique aux sociétés étrangères dont plus de 75% des actifs ou plus de 75% des revenus sont "passifs". Les SCPI françaises répondent très probablement à cette définition. Pour un US person, détenir des actions/parts d'une PFIC entraîne un régime fiscal particulièrement défavorable : imposition des distributions et gains au taux ordinaire le plus élevé (jusqu'à 37%) augmenté d'intérêts de retard calculés rétrospectivement sur chaque année de détention. C'est l'une des raisons pour lesquelles les résidents américains ne peuvent pas investir en SCPI françaises.

Prélèvement de 7,5% sur les revenus du patrimoine, dont les revenus fonciers de source française. Contrairement à la CSG et à la CRDS, le prélèvement de solidarité finance des dépenses sociales non contributives (aide sociale, RSA…) et non la sécurité sociale stricto sensu. Il reste applicable aux résidents UE/EEE/Suisse après l'arrêt De Ruyter — c'est le seul prélèvement social qui subsiste pour eux, ramenant leur taux total de PS à 7,5% au lieu de 17,2%.

Ensemble des prélèvements français finançant la protection sociale, appliqués sur les revenus du patrimoine. Composé de : CSG (9,2%) + CRDS (0,5%) + prélèvement de solidarité (7,5%) = total 17,2%. Pour les non-résidents, ils s'appliquent sur les revenus de source française uniquement. Pour les résidents UE/EEE/Suisse : seul le prélèvement de solidarité reste applicable = 7,5%. Pour les autres non-résidents : taux plein = 17,2%.

Prix auquel les nouvelles parts sont émises lors d'une augmentation de capital (SCPI à capital variable) ou sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe). Pour les SCPI à capital variable, le prix de souscription est fixé par la société de gestion et doit être compris entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution. Il inclut généralement les frais de souscription.

Catégorie de revenus en droit fiscal français, correspondant aux revenus tirés de la location d'immeubles (loyers nets de charges). Les distributions de SCPI provenant d'actifs immobiliers français sont qualifiées de revenus fonciers pour le souscripteur et imposées comme tels (IR + PS). Les distributions provenant d'actifs situés hors de France ne sont pas des revenus fonciers de source française et ne sont en principe pas soumises à l'IR français ni aux PS français pour les non-résidents.

Fonds d'investissement immobilier non coté qui collecte des fonds auprès d'investisseurs particuliers pour acquérir et gérer un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel…). Les investisseurs détiennent des parts et reçoivent des distributions trimestrielles ou mensuelles proportionnelles aux loyers encaissés. Les SCPI sont agréées par l'AMF et gérées par des sociétés de gestion spécialisées. Il existe deux types : à capital variable (émission continue de parts) et à capital fixe (parts échangées sur marché secondaire).

SCPI dont l'intégralité (ou la quasi-totalité) du patrimoine immobilier est situé hors de France, dans d'autres pays de l'UE (Pays-Bas, Allemagne, Espagne, Irlande…). Pour un non-résident fiscal français, les distributions de ces SCPI ne constituent pas des revenus de source française — elles ne sont donc soumises ni à l'IR français (20%) ni aux prélèvements sociaux français (17,2% ou 7,5%). C'est la stratégie d'optimisation fiscale la plus efficace pour les expatriés hors EEE. Exemples : Iroko Zen, Remake Live, Sofidynamic.

Formulaire fiscal canadien "Foreign Income Verification Statement" à joindre à la déclaration annuelle T1. Obligatoire pour tout résident canadien détenant des "biens étrangers spécifiés" (dont des parts de SCPI françaises) dont la valeur totale a dépassé 100 000 CAD à un moment quelconque de l'année. Pénalité pour non-dépôt : 25 CAD par jour de retard, minimum 100 CAD, maximum 2 500 CAD.

Indicateur de rendement annuel d'une SCPI, calculé en divisant le dividende brut versé par part sur l'année par le prix de souscription au 1er janvier de la même année. Il s'agit d'un taux BRUT avant toute fiscalité — le taux net effectif pour un expatrié peut s'en écarter significativement selon son pays de résidence et la composition géographique du portefeuille de la SCPI. Depuis 2022, le terme "taux de distribution" (TD) a remplacé officiellement "taux de distribution sur valeur de marché" (TDVM).

Mécanisme de protection des actifs spécifique à l'assurance vie luxembourgeoise. Les actifs du contrat sont ségrégués des actifs propres de l'assureur dans une banque dépositaire agréée par le Commissariat aux Assurances (CAA) du Luxembourg. En cas de faillite de l'assureur, les souscripteurs sont créanciers de premier rang (super-privilège) sur ces actifs ségrégués, avant tous les autres créanciers. Ce niveau de protection n'existe dans aucun autre pays européen.

Valeur vénale estimée de l'ensemble des actifs de la SCPI (immobilier + trésorerie + créances) divisée par le nombre de parts. Elle est calculée annuellement par un expert indépendant. La valeur de réalisation est l'indicateur de référence pour l'IFI (base de calcul du coefficient IFI) et pour les simulations de performance long terme. Elle peut différer du prix de souscription.

Valeur de réalisation augmentée des frais qu'il faudrait engager pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l'identique (droits de mutation, frais d'acquisition…). Elle représente le coût de "remplacement" du portefeuille. Le prix de souscription d'une SCPI à capital variable doit être fixé dans une fourchette de 90% à 110% de la valeur de reconstitution. Un prix de souscription très inférieur à la valeur de reconstitution peut indiquer une décote par rapport à la valeur réelle des actifs.