Risques SCPI : Les SCPI sont des placements immobiliers de long terme. Le capital investi n'est pas garanti, les revenus peuvent varier à la baisse et la revente des parts peut prendre du temps. Les informations ci-dessous sont générales et ne constituent pas une recommandation personnalisée d'investissement. Consultez un conseiller agréé (CGP/CIF, inscrit ORIAS) avant toute décision.
Cet article présente des informations fiscales générales à caractère éducatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l’article L321-1 du Code monétaire et financier. Tout investissement comporte des risques de perte en capital et de liquidité. Consultez un conseiller agréé (CGP/CIF, inscrit ORIAS) avant toute décision.
Votre situation fiscale en résumé
La communauté française en Australie représente l'une des plus importantes d'Asie-Pacifique, avec plusieurs dizaines de milliers de résidents permanents ou de longue durée — souvent des cadres expatriés par des groupes internationaux, des entrepreneurs établis à Sydney ou Melbourne, ou des Français ayant fait leur vie dans ce pays.
Vis-à-vis des SCPI françaises, la position de l'Australie est claire : l'Australie n'appartient ni à l'UE, ni à l'EEE, ni à la Suisse. Elle ne bénéficie d'aucun accord bilatéral qui lui permettrait d'accéder au taux réduit de prélèvements sociaux via la jurisprudence De Ruyter.
Rappel — Arrêt De Ruyter (CJUE C-623/13)
La Cour de Justice de l'UE a jugé le 26 février 2015 que les prélèvements sociaux français ne pouvaient être appliqués au taux plein (17,2%) aux personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre ou d'un État de l'EEE. Ce taux est alors réduit à 7,5% (prélèvement de solidarité uniquement). Les résidents australiens n'entrent pas dans ce cadre — le taux plein de 17,2% s'applique.
Double imposition : la mécanique en Australie
L'Australie applique le principe de l'imposition mondiale des revenus pour ses résidents fiscaux. Vous déclarez à l'ATO (Australian Taxation Office) l'intégralité de vos revenus, y compris les revenus étrangers. La convention fiscale France-Australie prévoit un mécanisme de crédit d'impôt pour éviter que vous ne payiez deux fois sur les mêmes revenus — mais avec des nuances importantes.
La convention fiscale France-Australie
La France et l'Australie ont signé une convention fiscale le 20 avril 2006, entrée en vigueur le 1er mars 2009. Elle remplace les arrangements précédents et couvre l'impôt sur le revenu, les plus-values et certaines autres taxes.
Article 6 — Revenus immobiliers (SCPI)
Comme dans la quasi-totalité des traités fiscaux français, les revenus issus de biens immobiliers (dont les parts de SCPI représentatives d'un patrimoine immobilier) sont taxables en priorité dans l'État de situation de l'immeuble. Pour les SCPI françaises, la France taxe donc en premier.
Élimination de la double imposition — Méthode du crédit
L'Australie applique la méthode du crédit d'impôt étranger (Foreign Income Tax Offset — FITO). L'impôt sur le revenu payé en France (IR, 20% flat pour non-résidents) est déduit de votre impôt australien sur le même revenu.
| Impôt français | Crédité par l'ATO ? | Nature |
|---|---|---|
| IR France (20% flat, Art. 197 A CGI) | Oui | Impôt sur le revenu — reconnu par la convention |
| PS France (17,2% — CSG, CRDS, etc.) | Non en règle générale | Contributions sociales, pas qualifiées d'impôt sur le revenu au sens conventionnel |
Nuance technique : l'ATO peut parfois accepter un FITO partiel sur les PS selon les circonstances — consultez un tax agent accrédité sur ce point spécifique. La position prudente est de ne pas compter sur ce crédit.
Plus-values sur cession de parts
La convention attribue le droit d'imposition des plus-values sur parts de SCPI à la France (État de situation des actifs immobiliers sous-jacents). L'ATO peut également vouloir les taxer au titre du régime australien des capital gains (CGT). Le FITO s'applique à nouveau — dans la limite de l'impôt ATO dû. Notez que l'Australie dispose d'une réduction CGT de 50% pour les actifs détenus plus de 12 mois.
La fiscalité australienne sur vos revenus SCPI
Taux marginaux ATO 2025-26
| Tranche de revenus (AUD) | Taux marginal | Medicare Levy (en plus) |
|---|---|---|
| 0 – 18 200 AUD | 0% | 0% |
| 18 201 – 45 000 AUD | 19% | 2% |
| 45 001 – 135 000 AUD | 32,5% | 2% |
| 135 001 – 190 000 AUD | 37% | 2% |
| Au-delà de 190 000 AUD | 45% | 2% |
La Medicare Levy (2%) s'ajoute au taux marginal. Elle finance le système de santé australien. Les expatriés récemment arrivés peuvent en être exemptés pendant une période transitoire. Consultez l'ATO ou un tax agent. Taux en vigueur pour l'année fiscale 2025-26 (juillet 2025 – juin 2026).
Comment déclarer vos revenus SCPI à l'ATO
Les revenus de SCPI françaises sont déclarés dans votre Individual Income Tax Return (via myTax ou un tax agent) sous la catégorie "Foreign income — Rental income from foreign real estate." Vous déclarez :
- Le revenu brut en AUD (conversion au taux de change ATO moyen annuel)
- Le Foreign Income Tax Offset (FITO) : IR France payé (20%), converti en AUD
- Le FITO est plafonné à l'impôt ATO sur ce même revenu — tout excédent est perdu
Année fiscale australienne
L'année fiscale australienne court du 1er juillet au 30 juin (et non du 1er janvier au 31 décembre comme en France). Vos distributions SCPI tombent sur deux années civiles mais une seule année fiscale ATO. Conservez les relevés annuels envoyés par votre société de gestion et convertissez-les au taux de change officiel ATO (disponible sur ato.gov.au).
Superannuation et SCPI : deux univers séparés
Le superannuation (retraite obligatoire australienne, ~11% du salaire) est un régime à part entière dont les fonds ne peuvent en principe investir que dans des actifs approuvés par le Trust Deed. Des parts de SCPI françaises ne peuvent pas y être logées directement. Les SCPI restent donc un investissement hors super, complémentaire à votre accumulation de retraite australienne.
Calcul net réel : SCPI France vs SCPI EU hors France
Exemple : 50 000€ investis, TD moyen 6,5% = 3 250€ bruts annuels. Résident australien au taux marginal de 34,5% (32,5% + Medicare Levy 2%).
Scénario A — SCPI à patrimoine majoritairement français
| Prélèvement | Taux | Montant | Note |
|---|---|---|---|
| Revenu brut | — | 3 250€ | — |
| IR France (flat) | 20% | -650€ | Prélevé à la source par la société de gestion |
| PS France (hors EEE) | 17,2% | -559€ | Perte sèche, non crédité par l'ATO |
| Impôt ATO résiduel | 34,5% - FITO | -471€ | 34,5% × 3 250 = 1 121€, moins FITO IR France (650€) = 471€ |
| Revenu net | — | 1 570€ | — |
| Rendement net réel | — | 3,14% | — |
Scénario B — SCPI à patrimoine exclusivement non français (EU hors France)
| Prélèvement | Taux | Montant | Note |
|---|---|---|---|
| Revenu brut | — | 3 250€ | — |
| IR France | 0% | 0€ | Aucun actif français |
| PS France | 0% | 0€ | Aucun actif français |
| Impôt ATO (revenu étranger) | 34,5% | -1 121€ | Pas de FITO disponible (pas d'impôt étranger payé) |
| Revenu net | — | 2 129€ | — |
| Rendement net réel | — | 4,26% | — |
Gain SCPI EU hors France
En basculant sur des SCPI EU hors France, un résident australien gagne +1,12 point de rendement net sur 50 000€ investis, soit +559€ par an — exactement les 17,2% de PS économisés. La différence est identique à celle calculée pour un résident britannique ou canadien : ce sont toujours les prélèvements sociaux français qui constituent la perte sèche dans tous les pays hors EEE.
Comparatif selon le taux marginal ATO
| Taux marginal ATO | SCPI France (net) | SCPI EU hors France (net) | Écart annuel |
|---|---|---|---|
| 19% + 2% Medicare | 2 127€ / 4,25% | 2 522€ / 5,04% | +395€ |
| 32,5% + 2% Medicare | 1 570€ / 3,14% | 2 129€ / 4,26% | +559€ |
| 37% + 2% Medicare | 1 323€ / 2,65% | 1 883€ / 3,77% | +559€ |
| 45% + 2% Medicare | 832€ / 1,66% | 1 391€ / 2,78% | +559€ |
Base : 50 000€ investis, TD 6,5%, FITO limité à l'IR France uniquement. L'écart est toujours de 559€/an (=17,2% × 3 250€) indépendamment du taux ATO — preuve que les PS sont bien une couche fiscale indépendante et irréductible pour les résidents hors EEE.
Stratégie SCPI EU hors France pour les résidents australiens
Le principe
Une SCPI dont l'intégralité du patrimoine est localisée hors de France — typiquement dans des pays européens comme l'Allemagne, les Pays-Bas, l'Espagne, le Portugal, la Pologne — ne génère aucun revenu de "source française" au sens du droit fiscal français. Ces revenus échappent donc à l'IR à 20% et aux PS à 17,2%.
L'ATO taxe ces revenus à votre taux marginal australien — ce qui est inévitable pour tout résident australien sur ses revenus mondiaux. Mais en éliminant la double couche française, vous améliorez significativement le rendement net.
Sélection de SCPI pour résidents australiens
| SCPI | % hors France | Particularité | TD 2024 |
|---|---|---|---|
| Corum XL | 100% | Inclut Australie et UK — diversification géographique maximale | ~5,6% |
| Iroko Zen | ~95% | Zéro frais d'entrée — idéal pour investir progressivement depuis l'Australie | ~7,1% |
| Remake Live | ~80% | Actifs core Europe, bon historique de distribution | ~7,7% |
| Sofidynamic | ~75% | Diversification bureau/logistique/commerce | ~7,0% |
Corum XL est la seule SCPI du marché à avoir investi directement en Australie (actifs commerciaux à Sydney notamment) — une familiarité géographique potentiellement appréciée des résidents australiens, sans avantage fiscal particulier lié à cette localisation.
Risque de change AUD/EUR
Vos distributions SCPI arrivent en euros sur un compte bancaire français (ou européen), puis vous les transférez en dollars australiens. La fluctuation du taux AUD/EUR peut affecter significativement votre rendement réel en AUD. Les principales options :
- Compte bancaire en euros : garder les distributions en EUR pour financer de futurs achats de parts ou des projets en Europe
- Wise ou Revolut : conversion EUR→AUD au taux interbancaire, sans les marges bancaires traditionnelles (1,5–3%)
- Hedge naturel : si vous envisagez de rentrer en France ou en Europe à terme, conserver des actifs en EUR est une forme de couverture naturelle
Souscrire des SCPI depuis l'Australie
Acceptation des résidents australiens
L'Australie est un pays à faible risque LCB-FT — elle figure sur la liste des pays "acceptés sans vigilance renforcée" de la plupart des sociétés de gestion françaises. La souscription ne pose aucun problème de principe. Le processus est celui d'un ressortissant de pays tiers standard.
Documents requis
- Passeport français en cours de validité (ou carte d'identité)
- Justificatif de résidence australienne récent (utility bill, bank statement, lettre d'employeur)
- RIB d'un compte bancaire en zone SEPA pour les distributions (ou compte Wise avec IBAN EUR)
- Justificatif d'origine des fonds (relevés bancaires, fiches de paie, acte de vente d'un bien...)
Compte SEPA depuis l'Australie
Pour recevoir les distributions de vos SCPI, vous devez fournir un IBAN en zone SEPA (Europe). Si vous n'avez plus de compte bancaire français, ouvrez un compte Wise (ex-TransferWise) avec IBAN français ou belge — gratuit, approuvé par la quasi-totalité des sociétés de gestion, et permet ensuite de convertir vos distributions en AUD au taux interbancaire.
Pas d'obligation déclarative équivalente au T1135 canadien
Contrairement au Canada (qui exige une déclaration T1135 pour tout bien étranger de plus de 100 000 CAD), l'Australie n'impose pas de formulaire spécifique pour les actifs étrangers. Vous déclarez simplement vos revenus étrangers dans votre tax return annuel myTax. Conservez cependant tous vos bulletins trimestriels SCPI pour justification en cas de contrôle ATO.
Déclaration en France
Si vous détenez des SCPI avec des actifs français, vous restez soumis à déclaration fiscale en France (formulaires 2042 NR + 2044). Les sociétés de gestion transmettent normalement les données au fisc français — vérifiez chaque année que votre dossier fiscal français est en ordre, même si vous n'y vivez plus.
En cas de basculement complet vers des SCPI EU hors France, votre obligation déclarative française disparaît ou devient marginale (si vous n'avez aucun autre revenu de source française).
Checklist — Résident australien souhaitant investir en SCPI
Si vous êtes en cours d'expatriation, vérifiez que vous êtes bien résident fiscal australien (et non français) — les règles du domicile fiscal diffèrent selon la durée et la nature de votre séjour. La convention FR-AU (Art. 4) détermine la résidence fiscale en cas de conflit.
Iroko Zen, Corum XL, Remake Live, Sofidynamic — pour éliminer les 17,2% de PS qui représentent une perte sèche irréductible pour un résident hors EEE.
Nécessaire pour recevoir vos distributions en EUR. Wise permet la conversion EUR→AUD au taux interbancaire.
Catégorie : Foreign Income — Rental income. Utilisez le taux de change ATO officiel pour la conversion EUR→AUD. Si vous avez payé de l'IR France, réclamez le FITO correspondant.
Les SCPI sont des actifs peu liquides (délai de revente pouvant aller de quelques semaines à plusieurs mois). Si votre plan inclut un retour en France dans moins de 5 ans, intégrez ce facteur dans votre allocation globale.
L'articulation FITO / IR France / PS / taux ATO, combinée aux règles de déclaration dans les deux pays, justifie pleinement une consultation spécialisée pour un portefeuille de plus de 50 000€.
Les informations présentées dans cet article sont de nature générale et à jour au moment de la publication. Les tranches et taux d'imposition ATO sont révisés annuellement (année fiscale juillet-juin). Consultez l'ATO (ato.gov.au), un tax agent agréé et un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision d'investissement. Cet article ne constitue pas un conseil en investissement financier au sens de la réglementation AMF.