Cet article présente des informations fiscales générales à caractère éducatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L321-1 du Code monétaire et financier. Consultez un conseiller agréé (CGP/CIF, inscrit ORIAS) avant toute décision.
Louer un appartement à Paris depuis Tokyo, gérer un meublé de tourisme depuis Dubaï, vendre un bien à Lyon depuis Singapour — à chaque fois, la même question : combien paie-t-on vraiment en France ? La réponse est bien différente de celle d'un résident, et souvent plus favorable qu'on ne le croit.
1. Les régimes applicables aux non-résidents
En tant que non-résident fiscal français, vos revenus immobiliers de source française restent imposables en France — peu importe votre pays de résidence. Deux régimes coexistent selon la nature de la location :
| Régime | Type de location | IR France | Prélèv. sociaux |
|---|---|---|---|
| Revenus fonciers | Location nue (non meublée) | 20% minimum (taux plancher NR) | 17,2% hors EEE / 7,5% EEE |
| BIC (LMNP/LMP) | Location meublée | 20% minimum | 17,2% hors EEE / 7,5% EEE |
| Plus-value immobilière | Cession d'un bien | 19% | 17,2% hors EEE / 7,5% EEE |
2. Revenus fonciers (location nue)
Si vous louez votre appartement parisien non meublé depuis l'étranger, vos loyers sont des revenus fonciers imposables en France selon les règles suivantes.
Taux d'imposition
Le taux d'impôt sur le revenu est de 20% minimum sur le revenu net foncier (loyers − charges déductibles). Ce taux est fixe pour les non-résidents — pas de barème progressif sauf option taux moyen.
Charges déductibles (régime réel)
- ◆Intérêts d'emprunt (si crédit immobilier)
- ◆Travaux d'entretien, réparation et amélioration
- ◆Charges de copropriété (partie déductible)
- ◆Frais de gestion locative, assurance propriétaire
- ◆Taxe foncière
Prélèvements sociaux (PS)
C'est ici que la résidence fait une différence majeure :
| Profil | Taux PS | Base légale |
|---|---|---|
| Résident France | 17,2% | — |
| Non-résident EEE (UE + NO, IS, LI) | 7,5% | Arrêt De Ruyter (CJUE 2015) |
| Non-résident hors EEE (Japon, Dubaï, SG, CH…) | 17,2% | CGI art. 1600-0 C |
| Non-résident affilié sécu française | 17,2% | Sauf exception |
Exemple chiffré — Appartement loué 1 500€/mois
| Poste | Résident belge (EEE) | Résident japonais |
|---|---|---|
| Loyers annuels bruts | 18 000 € | 18 000 € |
| Charges déductibles | −4 000 € | −4 000 € |
| Revenu net foncier | 14 000 € | 14 000 € |
| IR France (20%) | −2 800 € | −2 800 € |
| PS (7,5% vs 17,2%) | −1 050 € | −2 408 € |
| Revenu net perçu | 10 150 € | 8 792 € |
3. Location meublée non professionnelle (LMNP)
La location meublée est soumise au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), pas aux revenus fonciers. C'est un régime souvent plus avantageux grâce à l'amortissement.
Les deux régimes BIC disponibles
| Régime | Condition | Fonctionnement | Avantage |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Recettes < 77 700€/an | Abattement forfaitaire 50% | Simplicité |
| Réel simplifié | Sur option ou si > seuil | Charges réelles + amortissements | Déficit possible, amortissements |
L'amortissement : l'atout du LMNP réel
Au régime réel, vous pouvez amortir le bien immobilier (hors terrain) sur 25 à 40 ans, et les meubles sur 5 à 10 ans. Cet amortissement vient en déduction du résultat imposable — ce qui permet dans beaucoup de cas de ramener le bénéfice imposable à zéro.
LMNP et cotisations sociales
Depuis 2021, les loueurs en meublé non professionnels sont soumis aux prélèvements sociaux sur leurs bénéfices BIC (et non à des cotisations sociales au régime général, sauf dépassement des seuils LMP). Pour les non-résidents hors EEE, le taux reste 17,2%.
4. Plus-value immobilière
Vous vendez votre appartement français depuis l'étranger. La plus-value réalisée est imposable en France, même en tant que non-résident.
Taux applicables aux non-résidents
| Impôt | Taux | Assiette |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19% | Plus-value nette après abattements |
| Prélèvements sociaux (hors EEE) | 17,2% | Plus-value nette |
| Prélèvements sociaux (EEE) | 7,5% | Plus-value nette |
| Taxe sur PV élevées (>50k€) | 2% à 6% | Sur-taxe progressive |
Abattements pour durée de détention (2026)
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| 6 à 21 ans | 6% / an | 1,65% / an |
| 22 ans | Exonération totale IR | 1,60% |
| 23 à 30 ans | Exonéré IR | 9% / an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Exonération résidence principale
Un non-résident peut bénéficier de l'exonération de plus-value sur la résidence principale dans des conditions très restrictives : le bien doit avoir été la résidence principale au moment de la cession, ou le cédant doit être ressortissant d'un État membre de l'UE/EEE ayant une convention fiscale avec la France. Les conditions ont été durcies — vérifiez avec un fiscaliste avant cession.
Représentant fiscal
Pour les non-résidents hors UE/EEE, si la plus-value dépasse 150 000€, vous devez désigner un représentant fiscal accrédité en France. Ce représentant est responsable du paiement de l'impôt auprès du fisc.
5. Déclaration fiscale
Les non-résidents percevant des revenus de source française doivent déposer une déclaration de revenus en France, même s'ils ne résident pas sur le territoire.
Formulaires clés
| Formulaire | Usage |
|---|---|
| 2042-NR | Déclaration de revenus non-résidents — revenus de source française |
| 2044 | Déclaration des revenus fonciers (régime réel) |
| 2042-C | Revenus complémentaires (plus-values, etc.) |
| 2048-IMM | Plus-value immobilière (déclarée par le notaire lors de la cession) |
Service des impôts des non-résidents (SIPNR)
Les non-résidents relèvent du Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents (SIPNR) basé à Noisy-le-Grand (10 rue du Centre, 93465 Noisy-le-Grand Cedex). C'est votre interlocuteur unique pour toutes les questions fiscales françaises depuis l'étranger.
6. Stratégies d'optimisation
Choisir le bon régime
Location nue vs meublée : le LMNP réel est presque toujours plus favorable dès que le bien a une valeur d'acquisition significative (amortissements importants). La conversion d'une location nue en meublée est à étudier sérieusement.
Jouer sur le statut EEE
Si vous choisissez votre pays de résidence, le statut EEE économise 9,7 points de PS sur vos revenus fonciers français. Sur un revenu net de 20 000€, l'économie est de 1 940€ par an.
Timing des cessions
Vendre après 22 ans d'IR permet d'être exonéré d'impôt sur le revenu. Vendre après 30 ans exonère aussi les PS. Ne sous-estimez pas l'impact du timing sur votre plus-value nette.
Structurer via une SCI
Une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) peut permettre d'amortir le bien, de capitaliser les revenus dans la société et de reporter l'imposition. Ce montage est plus complexe mais peut être très efficace pour des patrimoines importants.
Si votre patrimoine immobilier en France dépasse ou approche 1,3M€, vérifiez votre exposition IFI avec notre simulateur gratuit.