Cet article présente des informations fiscales générales à caractère éducatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l’article L321-1 du Code monétaire et financier. Tout investissement comporte des risques de perte en capital et de liquidité. Consultez un conseiller agréé (CGP/CIF, inscrit ORIAS) avant toute décision.
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est souvent associé aux résidents français. Beaucoup d'expatriés ignorent qu'il peut également les concerner — mais dans une version atténuée et potentiellement optimisable. La règle clé : en tant que non-résident, seuls vos actifs immobiliers situés en France entrent dans le calcul.
L'IFI pour les non-résidents : la règle de base
L'Impôt sur la Fortune Immobilière a remplacé l'ISF au 1er janvier 2018. Contrairement à l'ISF qui frappait l'ensemble du patrimoine, l'IFI ne concerne que le patrimoine immobilier net.
Pour les non-résidents fiscaux français, l'article 964 du CGI prévoit une règle dérogatoire favorable : seuls les actifs immobiliers situés en France entrent dans la base IFI. Votre appartement à Tokyo, votre maison à Dubaï, vos placements immobiliers à Singapour — rien de tout ça n'est pris en compte.
| Actif immobilier | Résident français | Non-résident français |
|---|---|---|
| Appartement à Paris | ✅ Inclus dans l'IFI | ✅ Inclus dans l'IFI |
| Résidence principale en France (abattement 30%) | ✅ Inclus (abattement 30%) | ✅ Inclus (abattement 30%) |
| SCPI à patrimoine français | ✅ Inclus (prorata actifs FR) | ✅ Inclus (prorata actifs FR) |
| Appartement à Dubaï / Tokyo / Genève | ✅ Inclus (résidents) | ❌ Exclu (non-résidents) |
| SCPI à 100% patrimoine hors France | ✅ Inclus (résidents) | ❌ Exclu (non-résidents) |
| REITs étrangers, immobilier étranger | ✅ Inclus (résidents) | ❌ Exclu (non-résidents) |
Ce qui entre dans la base IFI du non-résident
Actifs inclus
- Immobilier direct en France : appartements, maisons, locaux commerciaux, terrains situés en France — à la valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition
- Parts de SCI françaises à proportion des actifs immobiliers français détenus par la SCI
- Parts de SCPI françaises à proportion de la valeur des actifs immobiliers situés en France (voir section suivante)
- Droits démembrés (usufruit ou nue-propriété sur immobilier français)
- Parts de sociétés à prépondérance immobilière française (> 50% actifs en immobilier français)
Actifs exclus pour les non-résidents
- Tout immobilier situé hors de France
- SCPI dont 100% du patrimoine est situé hors de France
- REITs étrangers, fonds immobiliers étrangers
- Assurance vie (quelle que soit la composition des UC)
- Actifs financiers non immobiliers (actions, obligations, liquidités)
Déductions autorisées
- Dettes contractées pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration d'actifs taxables : crédit immobilier en cours sur un bien français, charges de copropriété dues, taxe foncière due non encore acquittée
- Abattement de 30% sur la résidence principale (si vous conservez un logement à votre disposition en France — rare pour les vrais non-résidents)
Les SCPI dans le calcul de l'IFI
Les parts de SCPI entrent dans la base IFI du non-résident à proportion de la valeur des actifs immobiliers situés en France dans le portefeuille de la SCPI. C'est le mécanisme du "coefficient IFI" ou "quote-part immobilière française".
Le calcul du coefficient IFI d'une SCPI
Chaque société de gestion publie annuellement (dans le rapport annuel ou sur demande) le ratio IFI de sa SCPI : le pourcentage de la valeur de réalisation de la SCPI attribuable à des actifs immobiliers français.
Formule : Valeur IFI de vos parts = Valeur de vos parts × Ratio IFI de la SCPI
| SCPI | Ratio IFI estimé | Exemple : 200 000€ investis | Base IFI générée |
|---|---|---|---|
| Iroko Zen (0% actifs France) | ~0% | 200 000€ | 0€ |
| Remake Live (<10% France) | ~5-10% | 200 000€ | 10 000–20 000€ |
| Corum Origin (~30% France) | ~25-35% | 200 000€ | 50 000–70 000€ |
| SCPI classique (Paris, bureaux FR) | ~85-100% | 200 000€ | 170 000–200 000€ |
Ratios IFI indicatifs basés sur la composition des portefeuilles 2024. À vérifier chaque année dans le rapport annuel de chaque SCPI.
Le barème et le calcul de l'IFI
Seuil d'imposition
L'IFI s'applique si votre base nette imposable (actifs IFI − dettes déductibles) dépasse 1 300 000€ au 1er janvier de l'année d'imposition.
Barème progressif
| Fraction de la base nette | Taux |
|---|---|
| 0€ à 800 000€ | 0% |
| 800 001€ à 1 300 000€ | 0,50% |
| 1 300 001€ à 2 570 000€ | 0,70% |
| 2 570 001€ à 5 000 000€ | 1,00% |
| 5 000 001€ à 10 000 000€ | 1,25% |
| Au-delà de 10 000 000€ | 1,50% |
Note : l'IFI s'applique à partir de 1,3M€ mais le barème commence à 800 000€. Si votre base est de 1,5M€, vous calculez l'IFI sur toute la base depuis 800 001€ (pas seulement sur 200 000€ au-dessus du seuil).
Entrez vos actifs immobiliers en France (biens directs + SCPI) et vos dettes déductibles. Le simulateur calcule automatiquement votre base IFI et l'impôt dû selon le barème 2026.
Exemples concrets pour un non-résident
| Situation | Base IFI | IFI dû/an |
|---|---|---|
| Appartement Paris 900k€ + SCPI classiques 400k€ (85% FR = 340k€) − crédit 200k€ | 1 040 000€ | 0€ (sous seuil) |
| Appartement Paris 1 200k€ + SCPI classiques 300k€ (85% FR = 255k€) − crédit 100k€ | 1 355 000€ | ~3 560€/an |
| Appartement Paris 1 200k€ + Iroko Zen 300k€ (0% FR) − crédit 100k€ | 1 100 000€ | 0€ (sous seuil) |
| Appartement Paris 2M€ + SCPI classiques 500k€ (85% = 425k€) | 2 425 000€ | ~17 925€/an |
| Appartement Paris 2M€ + Iroko Zen 500k€ (0% FR) | 2 000 000€ | ~12 325€/an |
Calculs basés sur le barème 2026. Déduction résidence principale (30%) non appliquée dans ces exemples. À affiner avec un fiscaliste.
La stratégie d'optimisation IFI via les SCPI
L'IFI crée une troisième raison de privilégier les SCPI à 0% actifs français — en plus de l'IR et des PS :
- 0% IR France (revenus non de source française)
- 0% PS France (revenus non de source française)
- 0% contribution à la base IFI (actifs non situés en France)
Pour un non-résident dont le patrimoine immobilier français approche 1,3M€, arbitrer ses SCPI à patrimoine français vers des SCPI à patrimoine hors France peut suffire à passer sous le seuil IFI — sans vendre un seul bien en direct.
L'arbitrage SCPI comme levier IFI
Exemple : un non-résident possède un appartement à Lyon valant 900 000€ et 600 000€ de SCPI traditionnelles (ratio IFI 85% = 510 000€ dans la base). Base IFI totale : 1 410 000€ → IFI dû.
S'il vend ses SCPI traditionnelles et réinvestit dans Iroko Zen (0% France) : base IFI = 900 000€ → sous le seuil → IFI nul.
En plus : il économise sur les PS (de 17,2% à 0% si hors EEE) et sur l'IR français (de 20% à 0%). L'arbitrage est triple.
La déclaration IFI pour les non-résidents
Si votre patrimoine immobilier français net dépasse 1 300 000€ au 1er janvier, vous devez déposer une déclaration IFI en France.
Comment déclarer
- Formulaire : la déclaration IFI est intégrée à la déclaration de revenus française (2042-IFI ou déclaration en ligne sur impots.gouv.fr)
- Date limite : même délai que la déclaration de revenus (mi-mai pour les déclarations papier, fin mai/juin pour les déclarations en ligne selon département)
- Paiement : l'IFI est payé par avis d'imposition en septembre de l'année de déclaration
Ce que vous devez déclarer pour vos SCPI
- La valeur de réalisation de chaque SCPI détenue au 1er janvier
- Le ratio IFI de chaque SCPI (disponible dans le rapport annuel ou sur demande à la société de gestion)
- La valeur IFI résultante pour chaque ligne
Les sociétés de gestion envoient en général un document récapitulatif IFI à leurs souscripteurs en début d'année. Si vous ne l'avez pas reçu, demandez-le explicitement — chaque gestionnaire est tenu de fournir cette information.
Ce qu'il faut retenir
L'IFI pour un non-résident n'est pas inévitable. La base taxable est strictement limitée aux actifs immobiliers situés en France — et les SCPI à 0% patrimoine français n'y contribuent pas d'un euro. C'est une troisième raison, après l'IR et les PS, de structurer son portefeuille SCPI autour de SCPI à patrimoine exclusivement européen hors France.
Pour les non-résidents dont la base IFI approche 1,3M€, l'arbitrage des SCPI traditionnelles vers Iroko Zen ou Remake Live peut suffire à éviter l'IFI — sans rien changer à l'immobilier détenu en direct. L'impact est significatif : à 1,5M€ de base, l'IFI représente environ 3 500€/an. À 2M€, environ 12 000€/an.