Risques SCPI : Les SCPI sont des placements immobiliers de long terme. Le capital investi n'est pas garanti, les revenus peuvent varier à la baisse et la revente des parts peut prendre du temps. Les informations ci-dessous sont générales et ne constituent pas une recommandation personnalisée d'investissement. Consultez un conseiller agréé (CGP/CIF, inscrit ORIAS) avant toute décision.
Cet article présente des informations fiscales générales. La fiscalité irlandaise (PAYE, CGT, USC, PRSI) doit être vérifiée avec un tax advisor irlandais. Consultez un conseiller agréé avant toute décision.
Dublin est devenu un hub majeur pour les Français qui travaillent dans la tech, la finance et les multinationales — Google, Meta, Apple, les grandes banques européennes. Pour ces résidents irlandais, les SCPI françaises restent un placement patrimonial pertinent, avec l'avantage EEE sur les PS et une convention fiscale favorable.
1. Avantage EEE — PS à 7,5%
L'Irlande est membre de l'UE/EEE. Résidents irlandais → PS sur revenus fonciers français à 7,5% (arrêt De Ruyter).
| Pays de résidence | IR France | PS France | Total France |
|---|---|---|---|
| 🇮🇪 Irlande (EEE) | 20% | 7,5% | 27,5% |
| 🇬🇧 Royaume-Uni (hors EEE post-Brexit) | 20% | 17,2% | 37,2% |
| 🇩🇪 Allemagne (EEE) | 20% | 7,5% | 27,5% |
2. Convention fiscale France-Irlande
La convention fiscale Franco-Irlandaise du 21 mars 1968 (modifiée en 1989) suit le modèle OCDE :
- ◆Revenus immobiliers : imposables en France (pays source), l'Irlande accorde un crédit d'impôt
- ◆Dividendes : retenue source France 15% (réduit par convention pour résidents IE)
- ◆Plus-values immobilières : imposables en France — potentiellement aussi en Irlande avec crédit
3. Fiscalité irlandaise sur les revenus SCPI
C'est la spécificité irlandaise à connaître. Les revenus de source étrangère (dont les SCPI françaises) sont soumis en Irlande à :
| Impôt irlandais | Taux | S'applique aux SCPI FR ? |
|---|---|---|
| Income Tax (PAYE) | 20% (standard) ou 40% (higher) | ✅ Sur revenus fonciers irlandais + étrangers |
| USC (Universal Social Charge) | 0,5% à 8% | ✅ Sur revenus totaux |
| PRSI (social insurance) | 4% (employés salariés) | ⚠️ Dépend du statut |
| CGT (Capital Gains Tax) | 33% | ✅ Sur plus-values à la cession |
CGT irlandaise sur la cession de parts SCPI
Quand vous cédez vos parts de SCPI françaises, la plus-value est soumise en France (IR 19% + PS 7,5% EEE) ET potentiellement en Irlande (CGT 33%, avec crédit pour l'impôt français). L'Irlande accorde une exemption annuelle de 1 270€ de gains en capital. Pour des plus-values importantes, vérifiez l'impact total avec un tax advisor irlandais.
4. Calcul du rendement net
| Hypothèse | 50k€ SCPI EU hors France | 50k€ SCPI France |
|---|---|---|
| TD brut | 5,50% | 5,50% |
| IR France (20%) | −550 € | −550 € |
| PS France (7,5% EEE) | 0 € | −206 € |
| Income Tax IE (crédit IR FR) | Variable / partiellement crédité | Variable |
| Rendement net France | 4,40 % | 3,99 % |
5. Sélection SCPI recommandées depuis l'Irlande
| SCPI | PS France | Recommandation |
|---|---|---|
| Iroko Zen | 0% | ★★★★★ — Optimal |
| Remake Live | 0% | ★★★★★ |
| Corum XL | ~0% | ★★★★☆ |
| SCPI françaises classiques | 6% | ★★★☆☆ — impact CGT à anticiper |