Risques SCPI : Les SCPI sont des placements immobiliers de long terme. Le capital investi n'est pas garanti, les revenus peuvent varier à la baisse et la revente des parts peut prendre du temps. Les informations ci-dessous sont générales et ne constituent pas une recommandation personnalisée d'investissement. Consultez un conseiller agréé (CGP/CIF, inscrit ORIAS) avant toute décision.
Cet article présente des informations fiscales générales. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Consultez un conseiller agréé et un fiscaliste espagnol pour votre situation.
L'Espagne est l'une des premières destinations des Français expatriés en Europe — 300 000+ inscrits au registre consulaire entre Barcelone, Madrid et la Costa del Sol. Comme membre de l'UE, les résidents espagnols bénéficient de l'avantage EEE sur leurs SCPI françaises. Mais deux spécificités locales changent le calcul : la convention FR-ES et le Modelo 720.
1. L'avantage UE/EEE pour les résidents espagnols
L'Espagne étant membre de l'Union Européenne et donc de l'Espace Économique Européen (EEE), les résidents espagnols bénéficient de l'arrêt De Ruyter (CJUE C-623/13, 2015) : les prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers français sont réduits à 7,5% (prélèvement de solidarité uniquement) au lieu de 17,2%.
| Profil | IR France | PS France | Total France |
|---|---|---|---|
| Résident français | Barème progressif | 17,2% | Selon TMI + 17,2% |
| Résident espagnol (EEE) | 20% minimum | 7,5% | 27,5% |
| Résident japonais (hors EEE) | 20% | 17,2% | 37,2% |
2. La convention fiscale France-Espagne (1995)
La convention fiscale entre la France et l'Espagne, signée le 10 octobre 1995, suit le modèle OCDE. Pour les revenus immobiliers de source française :
- ◆Revenus fonciers : imposables en France (pays source) selon l'article 6 de la convention. L'Espagne peut également les imposer mais doit accorder un crédit d'impôt égal à l'impôt français (art. 24)
- ◆Plus-values immobilières : imposables en France selon l'article 13. L'Espagne applique le même mécanisme de crédit
- ◆Dividendes et revenus de capitaux : imposables en Espagne avec retenue source limitée en France
En pratique : vous payez l'IR (20%) et les PS (7,5%) en France sur vos distributions SCPI. Vous les déclarez en Espagne (IRPF) avec un crédit d'impôt pour éviter la double imposition — mais attention, l'Espagne peut ne pas créditer intégralement les PS.
3. Calcul du rendement net pour un résident espagnol
| SCPI actifs France | SCPI actifs EU hors FR | |
|---|---|---|
| TD brut (ex.) | 5,50% | 5,50% |
| IR France (20%) | −1,10% | −1,10% |
| PS France (7,5% EEE) | −0,41% | 0% |
| Rendement net France | 3,99% | 4,40% |
| Impôt espagnol (IRPF — crédit) | Variable / crédité | Variable / crédité |
Saisissez votre montant, le TD et sélectionnez Espagne — le simulateur calcule votre rendement net côté France instantanément.
4. Le Modelo 720 — obligation déclarative espagnole
C'est le point spécifique à l'Espagne que tout investisseur doit connaître. Le Modelo 720 est une déclaration obligatoire en Espagne des biens et droits situés à l'étranger, dès lors que leur valeur dépasse 50 000 € par catégorie.
| Catégorie | Seuil déclaratif | S'applique aux SCPI ? |
|---|---|---|
| Comptes bancaires à l'étranger | 50 000 € (solde moyen) | Non (sauf compte espèces) |
| Valeurs mobilières à l'étranger | 50 000 € (valeur) | ✅ Oui — les parts de SCPI françaises |
| Biens immobiliers à l'étranger | 50 000 € (valeur) | Indirectement via SCPI |
Depuis 2022, la Cour de Justice de l'UE a invalidé les sanctions disproportionnées du Modelo 720. L'Espagne a modifié sa législation — mais l'obligation de déclaration reste en vigueur.
5. Quelles SCPI choisir depuis l'Espagne ?
Pour un résident espagnol, le statut EEE réduit déjà les PS à 7,5%. Deux profils de SCPI s'offrent à vous :
| Type | Avantage PS | Impact IFI | Recommandation |
|---|---|---|---|
| SCPI 100% européenne hors France (Iroko Zen, Corum XL, Remake Live) | PS 0% sur actifs non-FR | Très faible | ★★★★★ — optimal |
| SCPI mixte France + Europe (Sofidynamic) | 7,5% sur quote-part FR | Modéré | ★★★★☆ — bon |
| SCPI 100% France (Immorente, Épargne Foncière) | 7,5% PS (EEE) | Élevé | ★★★☆☆ — moins optimal |
Le critère IFI : si votre patrimoine immobilier en France (direct + SCPI) dépasse 1,3M€, les SCPI à actifs France aggravent votre base IFI. Les SCPI 100% européennes hors France n'entrent pas dans l'IFI.