Risques SCPI : Les SCPI sont des placements immobiliers de long terme. Le capital investi n'est pas garanti, les revenus peuvent varier à la baisse et la revente des parts peut prendre du temps. Les informations ci-dessous sont générales et ne constituent pas une recommandation personnalisée d'investissement. Consultez un conseiller agréé (CGP/CIF, inscrit ORIAS) avant toute décision.
Cet article présente des informations fiscales générales. La fiscalité italienne (IRPEF, régimes spéciaux) doit être vérifiée avec un commercialista (expert-comptable) ou un consulente fiscale en Italie. Consultez un conseiller agréé avant toute décision.
L'Italie attire de plus en plus de Français — notamment à Milan dans le secteur financier et de la mode, à Rome pour les institutions européennes, ou en Toscane et Sicile pour les retraités. La combinaison avantage EEE + régimes fiscaux italiens attractifs pour les nouveaux résidents peut rendre l'Italie particulièrement intéressante pour un expatrié investisseur en SCPI.
1. Avantage EEE — PS à 7,5%
L'Italie est membre de l'UE/EEE. Les résidents italiens bénéficient du taux de PS réduit à 7,5% sur leurs revenus fonciers français.
| Pays de résidence | IR France | PS France | Total France |
|---|---|---|---|
| 🇮🇹 Italie (EEE) | 20% | 7,5% | 27,5% |
| 🇸🇬 Singapour (hors EEE) | 20% | 17,2% | 37,2% |
| 🇪🇸 Espagne (EEE) | 20% | 7,5% | 27,5% |
2. Convention fiscale France-Italie
La convention fiscale Franco-Italienne du 5 octobre 1989 suit le modèle OCDE :
- ◆Revenus immobiliers (art. 6) : imposables en France — l'Italie accorde un crédit d'impôt pour éviter la double imposition
- ◆Dividendes (art. 10) : retenue source France plafonnée à 15%
- ◆Gains en capital (art. 13) : plus-values immobilières imposables en France, crédit en Italie
3. Régimes fiscaux italiens spéciaux
L'Italie dispose de deux régimes très attractifs pour les nouveaux résidents :
Régime des Impatriés (Rientro dei Cervelli)
Ce régime prévoit une exonération de 50% à 90% des revenus d'activité italiens pendant 5 ans (renouvelables) pour les personnes qui viennent s'installer en Italie et exercent une activité professionnelle. Il concerne principalement les revenus de travail — les revenus de source étrangère comme les SCPI françaises ne bénéficient généralement pas de cette exonération.
Régime forfaitaire 200 000€ (art. 24 bis TUIR)
Ce régime permet aux nouveaux résidents italiens avec un important patrimoine étranger de payer un impôt forfaitaire de 200 000€/an sur l'ensemble de leurs revenus étrangers — peu importe le montant réel. Il est très avantageux pour les patrimoines importants (>1,5M€ de revenus étrangers/an), mais peu pertinent pour la plupart des investisseurs SCPI.
4. Calcul net pour un résident italien
| Hypothèse | 50k€ SCPI EU hors France | 50k€ SCPI France |
|---|---|---|
| TD brut | 5,50% | 5,50% |
| IR France (20%) | −550 € | −550 € |
| PS France (7,5% EEE) | 0 € | −206 € |
| IRPEF Italie (crédit IR FR) | Variable / crédité | Variable / crédité |
| Rendement net France | 4,40 % | 3,99 % |
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5. Sélection SCPI recommandées depuis l'Italie
| SCPI | PS France | Impact IFI | Recommandation |
|---|---|---|---|
| Iroko Zen | 0% | Nul | ★★★★★ |
| Remake Live | 0% | Nul | ★★★★★ |
| Corum XL | ~0% | Très faible | ★★★★☆ |
| Sofidynamic | ~1,1% | Faible | ★★★★☆ |
| SCPI françaises classiques | 6% | Fort | ★★★☆☆ |