Risques SCPI : Les SCPI sont des placements immobiliers de long terme. Le capital investi n'est pas garanti, les revenus peuvent varier à la baisse et la revente des parts peut prendre du temps. Les informations ci-dessous sont générales et ne constituent pas une recommandation personnalisée d'investissement. Consultez un conseiller agréé (CGP/CIF, inscrit ORIAS) avant toute décision.
Cet article présente des informations fiscales générales. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. La fiscalité portugaise (IFICI, IRS) doit être vérifiée avec un fiscaliste local agréé.
Le Portugal est devenu en quelques années l'une des destinations préférées des Français — attrait du mode de vie, prix immobiliers encore abordables et l'ancien régime NHR qui a fait affluer les retraités et les télétravailleurs. Depuis 2024, le NHR a été remplacé par l'IFICI. Ce guide fait le point sur la situation réelle pour vos SCPI françaises depuis Lisbonne, Porto ou l'Algarve.
1. L'avantage EEE — identique à la Belgique ou l'Allemagne
Le Portugal est membre de l'UE et de l'EEE. À ce titre, les résidents portugais bénéficient de la jurisprudence De Ruyter : prélèvements sociaux sur les revenus fonciers français réduits à 7,5% (au lieu de 17,2% pour les résidents hors EEE).
| Pays de résidence | IR France | PS France | Total France |
|---|---|---|---|
| 🇵🇹 Portugal (EEE) | 20% | 7,5% | 27,5% |
| 🇧🇪 Belgique (EEE) | 20% | 7,5% | 27,5% |
| 🇦🇪 Dubaï (hors EEE) | 20% | 17,2% | 37,2% |
2. La convention fiscale France-Portugal
La convention fiscale Franco-Portugaise du 14 janvier 1971 (modifiée en 2016) suit le modèle OCDE. Pour les SCPI françaises :
- ◆Revenus immobiliers (art. 6) : imposables en France — le Portugal accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt payé en France pour éviter la double imposition
- ◆Plus-values immobilières (art. 13) : imposables en France pour les biens situés en France
- ◆Mécanisme d'élimination : exonération avec progressivité ou crédit d'impôt selon le type de revenu
3. Le régime IFICI (successeur du NHR)
L'ancien régime NHR (Non-Habitual Resident) — qui permettait notamment d'être exonéré d'impôt portugais sur certains revenus étrangers pendant 10 ans — a été supprimé fin 2023 et remplacé par l'IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) depuis 2024.
Ce que change l'IFICI pour les SCPI
Situation post-NHR (droit commun portugais)
Sans régime spécifique, vos distributions SCPI françaises sont déclarées en Portugal dans votre déclaration de revenus (Modelo 3, catégorie F pour revenus immobiliers), avec un crédit d'impôt pour l'IR et les PS payés en France. Le taux marginal portugais peut aller jusqu'à 48%.
4. Calcul du rendement net — exemple concret
| Hypothèse | 50 000 € en SCPI EU hors France | 50 000 € en SCPI France |
|---|---|---|
| TD brut | 5,50% | 5,50% |
| Distributions annuelles | 2 750 € | 2 750 € |
| IR France (20%) | −550 € | −550 € |
| PS France (7,5% EEE) | 0 € | −206 € |
| Revenu net France | 2 200 € | 1 994 € |
| Impôt Portugal (crédit IR FR — variable) | Crédit 550 € imputable | Crédit 550 € imputable |
| Rendement net côté France | 4,40 % | 3,99 % |
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5. Sélection SCPI recommandées depuis le Portugal
Pour un résident portugais, la stratégie est similaire à celle d'un résident belge ou espagnol :
| SCPI | Actifs hors France | PS France | Recommandation |
|---|---|---|---|
| Iroko Zen | ~100% EU hors France | 0% | ★★★★★ |
| Remake Live | ~100% EU hors France | 0% | ★★★★★ |
| Corum XL | ~95% EU + international | ~0% | ★★★★☆ |
| Sofidynamic | ~85% EU hors France | ~1,1% | ★★★★☆ |
| Immorente | ~20% EU hors France | 6,0% | ★★★☆☆ |
Les SCPI à patrimoine 100% européen hors France combinent deux avantages pour le résident portugais : PS à 0% (actifs non-français) ET base IFI française nulle si vous avez des actifs immobiliers en France.