Consultation privée
Vol. I Édition Mai 2026 Par des expatriés, pour les expatriés

Patrimoine des Français non-résidents : SCPI, assurance-vie, IFI, succession — Le guide patrimonial des non-résidents

SCPI, assurance-vie, IFI, succession internationale — les analyses indépendantes
pour les Français qui vivent et investissent à l'étranger.

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Le marché SCPI en chiffres

89 Md€ Actifs sous gestion
marché SCPI — 2025
5,2 % Rendement moyen
du marché
+17 % Collecte nette
en hausse en 2025
200 + SCPI analysées
sur le marché
I.

Ce site a été construit par un Français établi à l'étranger qui cherchait, sans jamais le trouver, un guide patrimonial pensé depuis l'étranger. Pas les réponses génériques des sites français. Pas les simplifications qui ignorent votre convention fiscale.

Des analyses construites pour votre situation réelle.

Notre position

Que votre question porte sur la SCPI, l'assurance-vie, l'IFI, la succession ou votre retour en France — elle a une réponse qui dépend de votre pays de résidence, pas d'une règle générique écrite pour le marché français. Aucune société de gestion de SCPI ne rémunère nos analyses. Le site peut percevoir une rémunération de mise en relation CGP, déclarée dans nos mentions légales et sans influence sur le contenu éditorial.

— Indépendance éditoriale totale
— 5 thématiques patrimoniales couvertes
— Fiscalité analysée pays par pays
02 Thématiques

Tout le patrimoine expatrié
en un seul endroit

SCPI, assurance-vie, IFI, succession, retour en France — les 5 sujets patrimoniaux qui concernent chaque Français non-résident, analysés pays par pays.

01 — Investissement

SCPI & Pierre-papier

Sélection des SCPI adaptées aux non-résidents, fiscalité par pays de résidence, portefeuilles types.

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02 — Placements

Assurance-vie non-résidents

Souscription depuis l'étranger, fiscalité des rachats, contrats luxembourgeois vs français.

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03 — Fiscalité

IFI & Revenus immobiliers

IFI pour les non-résidents, LMNP, plus-value immobilière, déclaration des revenus fonciers français.

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04 — Transmission

Succession internationale

Droits de succession, règlement EU 650/2012, assurance-vie hors succession, clause bénéficiaire.

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05 — Cycle de vie

Retour en France

Fiscalité du retour, comptes étrangers à déclarer, patrimoine accumulé à l'étranger, résidence fiscale.

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03 Votre destination

Fiscalité & patrimoine
par pays

Pays Statut fiscal Points clés
🇯🇵Japon Convention FR-JP PS 17,2 % (hors EEE) · Souscription à distance · SCPI EU recommandées Guide → 🇦🇪Dubaï / EAU Convention FR-EAU 0% impôt local · Retenue à la source FR · SCPI EU recommandées Guide → 🇸🇬Singapour Hors EEE PS 17,2% · SCPI 100% hors France à privilégier Guide → 🇨🇭Suisse Convention bilatérale Double imposition · Optimisation via AV luxembourgeoise Guide → 🇭🇰Hong Kong Hors EEE Fiscalité locale avantageuse · SCPI hors France à privilégier Guide → 🇨🇦Canada Convention FR-CA T1135 obligatoire · PS 17,2% · SCPI EU recommandées Guide → 🇺🇸États-Unis FATCA · Refus SCPI US persons : quasi-aucune SCPI accessible · PFIC · alternatives Guide → 🇩🇪Allemagne UE — PS 7,5% Même avantage que la Suisse · Convention FR-DE · SCPI avec actifs DE Guide → 🇬🇧Royaume-Uni Brexit — PS 7,5% si affilié sécu UK Hors EEE depuis 2021 · +9,7 pts PS depuis Brexit · SCPI hors France à privilégier Guide → 🇦🇺Australie Hors EEE PS 17,2% · Convention FR-AU 2009 · ATO crédit IR France Guide → 🇧🇪Belgique UE — PS 7,5% Exemption conventionnelle + progressivité · SCPI françaises optimales Guide → 🇪🇸Espagne UE — PS 7,5% Convention FR-ES · Modelo 720 obligatoire · SCPI EU optimales Guide → 🇵🇹Portugal UE — PS 7,5% Convention FR-PT · Régime IFICI (ex-NHR) · PS EEE avantageux Guide → 🇱🇺Luxembourg UE — PS 7,5% Convention FR-LU · Centre AV mondial · Frontaliers vs résidents Guide → 🇳🇱Pays-Bas UE — PS 7,5% Convention FR-NL · Box 3 réformé · Amsterdam, Rotterdam Guide → 🇮🇹Italie UE — PS 7,5% Convention FR-IT · Régime impatriés · Milan, Rome Guide → 🇮🇪Irlande UE — PS 7,5% Convention FR-IE · CGT 33% · Dublin financial center Guide → 🌐Danemark · Autriche · Suède Bientôt disponibles Guides en cours de rédaction Voir →
04 Analyses & Guides

SCPI, fiscalité, patrimoine
les guides essentiels

№ 001 — Guide fondateur 12 min · Mai 2026

SCPI depuis le Japon :
fiscalité, démarches et sélection 2026

Convention fiscale France-Japon, prélèvements sociaux au taux plein, souscription à distance depuis Tokyo ou Osaka — et pourquoi les SCPI à patrimoine exclusivement européen sont la stratégie la plus efficace pour un résident japonais.

Convention FR-JP PS 17,2 % Tokyo · Osaka SCPI EU recommandées
◆Retenue à la source : taux réduit grâce à la convention bilatérale
◆Prélèvements sociaux : régime applicable aux non-résidents EEE
◆Souscription à distance depuis Tokyo ou Osaka : mode opératoire
◆Sélection de 4 SCPI à patrimoine 100 % européen pour 2026
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№ 002 — Classement 8 min

Les 5 meilleures SCPI pour expatriés en 2026

Sélection sur critères objectifs : rendement, solidité, compatibilité fiscale internationale, frais d'entrée et accessibilité depuis l'étranger.

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№ 003 — Simulation 10 min

Portefeuille SCPI à 50 000€ :
simulation détaillée

Allocation concrète entre 4 SCPI complémentaires, projection sur 10 ans, calcul fiscal comparé selon trois pays de résidence.

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№ 004 — Décryptage 6 min

SCPI en assurance vie vs en direct : le vrai calcul pour un expatrié

Comparaison nette d'impôts selon les principales conventions fiscales. Les résultats surprennent.

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Guide pratique · 8 min

Souscrire des SCPI depuis l'étranger : la procédure complète

KYC non-résident, pays acceptés ou refusés, modes de souscription, délais réels — le guide que les SGP auraient dû écrire.

Lire → Analyse fiscale · 10 min

IFI et SCPI pour non-résidents : calcul et optimisation

Quels actifs entrent dans la base IFI d'un expatrié et comment sélectionner les SCPI pour passer sous le seuil de 1,3M€.

Lire → Guide patrimonial · 9 min

Succession d'un expatrié : transmettre ses SCPI

Règlement UE 650/2012, droits de succession, assurance vie hors succession et démembrement de propriété.

Lire → Cycle de vie · 10 min

Retour en France : que faire de ses SCPI ?

Fin du 20% flat, barème progressif, timing des cessions avant retour et stratégies via l'assurance vie ou la SCI à l'IS.

Lire → Ingénierie patrimoniale · 16 min

SCPI via une société : SCI à l'IS, compte courant, holding — ce qui marche

Analyse chiffrée de tous les montages, mécanique du compte courant d'associé et règles anti-abus françaises.

Lire → Guide patrimonial · 11 min

Assurance-vie pour non-résidents : le guide complet

Souscription depuis l'étranger, fiscalité des rachats, transmission hors succession et comparaison des contrats luxembourgeois vs français.

Lire → Outil interactif · Gratuit

Simulateur IFI non-résident 2026

Calculez en 2 minutes si vous êtes imposable à l'IFI et quel montant vous devez déclarer — barème 2026, SCPI incluses.

Accéder → Outil interactif · Gratuit

Simulateur SCPI — Rendement net par pays

Entrez votre montant, votre TD et votre pays de résidence : obtenez votre rendement net réel après retenue à la source et prélèvements sociaux.

Calculer → Quiz interactif · 3 min

Votre diagnostic patrimonial personnalisé

8 questions → votre profil + vos 3 priorités patrimoniales + les ressources adaptées à votre situation.

Démarrer le quiz → Simulateur · Gratuit

Simulateur droits de succession

Patrimoine, assurance-vie, héritiers → estimation des droits par bénéficiaire avec abattements 2026 et pistes d'optimisation.

Simuler → Calculateur unique · Gratuit

Impact fiscal du retour en France

Comparez votre fiscalité NR vs résident : SCPI, revenus fonciers, AV, IFI — le coût réel annuel avant de décider.

Calculer → Quiz · 5 questions

Êtes-vous résident fiscal français ?

5 questions basées sur l'article 4B CGI → votre niveau de risque + les critères à sécuriser. Résultat instantané.

Tester → Calculateur · Gratuit

Plus-value immobilière non-résident

Prix d'achat, vente, durée → IR 19%, PS avec abattements, surtaxe. Résultat instantané avant votre cession.

Calculer → Comparateur interactif · Gratuit

Comparateur SCPI par pays de résidence

Sélectionnez votre pays → comparez les 10 principales SCPI : rendement net réel, impact IFI, accessibilité, notre note.

Comparer → Service exclusif

Votre situation mérite une analyse sur mesure

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05 Simulations

Portefeuilles types
pour expatriés

Allocations concrètes avec revenus estimés selon votre pays de résidence.

Entrée de gamme
30 000 €
~ 1 500 € / an brut
Iroko Zen40 %
Corum Origin35 %
Remake Live25 %
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Le plus consulté
Équilibré
50 000 €
~ 2 600 € / an brut
Iroko Zen30 %
Corum XL30 %
Sofidynamic25 %
Wemo One15 %
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Patrimoine
100 000 €
~ 5 500 € / an brut
Iroko Zen25 %
Corum XL25 %
Sofidynamic25 %
Remake Live25 %
Voir la simulation →
06

Demande de
consultation privée

Nous travaillons avec un réseau restreint de conseillers en gestion de patrimoine dont l'expatriation est la spécialité exclusive — pas un service généraliste. Votre dossier mérite cette précision.

IConseillers spécialisés expatriés, non généralistes
IIAnalyse de votre situation dans les 48h ouvrées
IIIPremière consultation sans engagement

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